Logement de vacances : date du contrat déterminante ?

À partir du 1^er  juillet 2022, la mise à disposition de logements de vacances meublés pourra être considérée comme un service hôtelier soumis à TVA. La date du contrat est-elle déterminante, ou celle du paiement?

       I.            Location immobilière ou service hôtelier

A.    Importance de la distinction

Si la location d’un logement de vacances meublé est une location immobilière, il n’y aura pas de TVA due et le bailleur n’aura pas le droit de déduire la TVA. Par contre, s’il s’agit d’un service hôtelier, il sera soumis à 6 % de TVA et le bailleur pourra déduire la TVA.

Il est seulement question d’un service hôtelier si un logement meublé est systématiquement mis à disposition de tous les hôtes, et cela moyennant un prix forfaitaire, et qu’une réception est prévue durant une grande partie de la journée. Il est en outre exigé que (i) soit un entretien ou nettoyage régulier soit prévu, (ii) soit que le linge de maison soit fourni ou changé, (iii) soit qu’un petit-déjeuner soit offert. Pour l’administration de la TVA, un de ces trois services supplémentaires doit donc être prévu.

B.     Nouveau régime légal à compter du 1^er  juillet 2022

La première condition est qu’il doit s’agir de la mise à disposition d’un logement meublé de moins de trois mois. En outre, au moins une des prestations suivantes doit être fournie :

·         accueil physique des hôtes ;

·         mise à disposition du linge de maison et, pour les séjours de plus d’une semaine, le remplacement de celui-ci au moins une fois par semaine ;

·         fourniture quotidienne d’un petit-déjeuner.

Vous donnez en location un logement de vacances meublé pour moins de trois mois et vous prévoyez un accueil physique sur place. À partir du 1^er  juillet 2022, cela devient un service hôtelier soumis à 6 % de TVA. À l’heure actuelle, c’est encore exempté de TVA, mais cela va donc changer.

Attention ! Vous ne devez pas nécessairement fournir vous-même les services susmentionnés, à savoir l’accueil, la fourniture du linge du maison ou le petit-déjeuner. Vous pouvez faire appel à une partie tierce.

Cela change donc aussi. Contrairement à la situation actuelle, vous ne devez pas proposer ces services moyennant un prix global. Autrement dit, vous pouvez demander un supplément de prix.

    II.            Que signifie «à partir du 1^er  juillet 2022» ?

A.    Qu’est-ce qui doit tomber après le 30 juin 2022 ?

Le nouveau régime sera d’application à partir du 1^er  juillet 2022. Qu’est-ce qui sera alors déterminant ?

Vous donnez par exemple en location une maison de vacances du 21 juin au 21 juillet 2022. Cette location tombe-t-elle encore sous les règles actuelles, vu que la location a démarré avant le 1^er  juillet 2022 ou faut-il distinguer deux périodes, à savoir jusqu’au 30 juin 2022 sans TVA et avec TVA après le 1^er  juillet 2022 ?

B.     Exigibilité de la TVA

Le moment de l’exigibilité déterminera si les anciennes ou nouvelles règles doivent être appliquées.

 Si la TVA est exigible avant le 1^er  juillet 2022, les anciennes règles doivent alors encore être appliquées et en général aucune TVA ne sera due sur le loyer de ce mois. Si la TVA est exigible après le 30 juin 2022, il se peut alors que de la TVA doive être imputée sur mise à disposition.

Pour savoir quand tombe ce moment, il faut se tourner vers le locataire. Si c’est un particulier, ce qui sera souvent le cas, le moment de l’exigibilité est la date de paiement (art. 22bis, §3 CTVA) . Plus exactement, le moment de la réception du paiement sera l’unique cause d’exigibilité de la TVA, peu importe que cela soit avant ou après le séjour.

Attention ! La date de conclusion du contrat de location n’est donc pas pertinente.

Pour ce qui est de l’acompte et du solde, il faut regarder la date de la réception. Il se peut que deux régimes différents soient appliqués à un même contrat de location.

Par exemple, votre hôte paie, pour un séjour du 10 juillet au 25 juillet 2022, un acompte le 5 mai 2022. Le solde est payé une semaine avant le séjour, à savoir le 3 juillet 2022. Pour l’acompte, les règles actuelles doivent alors être appliquées ce qui signifie qu’il n’y a pas de TVA due. Le solde tombe sous les nouvelles règles, car il est payé après le 1^er  juillet 2022 ; de la TVA sera donc due.

Si une facture est émise, cela ne change rien à l’affaire. La facture n’est déterminante que dans une relation B2B, étant le moment d’exigibilité, mais ici, nous sommes en général dans une relation B2C. Vous n’êtes alors pas obligé d’établir une facture et même si vous le faites volontairement, la date du paiement reste en principe déterminante et non la date de délivrance de la facture.

En cas de facturation volontaire, l’administration de la TVA accepte toutefois que, pour des raisons pragmatiques, vous puissiez tenir compte de la date de délivrance de la facture à la condition que cette tolérance soit appliquée systématiquement à toutes les factures émises volontairement à vos clients particuliers (circ. 2019/C/65, 09.07.2019, n° 116).